Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ou investissement participatif ?

Apparu aux États-Unis dans les années 2010, le crowdfunding immobilier est un concept encore émergent. Ce mode d’investissement immobilier s’inspire du mécanisme de financement participatif. Il offre la possibilité à des entreprises de faire appel à des particuliers pour financer un projet de construction ou de réhabilitation.

Plus accessible et moins contraignant qu’un investissement locatif, le crowdfunding immobilier séduit de plus en plus d’investisseurs. En France, le concept connaît une croissance rapide, avec une hausse de 81 % des projets financés entre 2020 et 2021, selon le baromètre publié par la plateforme HelloCrowdfunding. Fonctionnement, avantages, risques et impact environnemental, voici tout ce que vous devez savoir sur cette nouvelle façon d’investir dans l’immobilier.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier, aussi appelé investissement participatif, est un placement immobilier collaboratif. Il désigne le fait pour un porteur de projet (promoteur, marchand de biens) de faire appel à des épargnants privés pour financer une opération de promotion immobilière. Il s’agit d’un placement financier à court terme. Sa durée moyenne est comprise entre 1 à 3 ans selon l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Le crowdfunding immobilier peut prendre plusieurs formes : 

• l’investissement en capital (achat de parts dans une société) ;
• le crowdfunding en dette, la forme la plus répandue d’investissement immobilier participatif (versement d’un capital au porteur de projet, en échange d’un titre de créance) ;
• l’investissement en royalties (financement en échange de royalties sur les éventuels futurs bénéfices de l’opération).

L’investissement immobilier participatif ne doit pas être confondu avec l’investissement en société civile de placement immobilier (SCPI). L’objectif du crowdfunding est de financer un projet, tandis que l’achat de parts dans une SCPI est un placement financier qui s’inscrit dans la durée. L’investisseur conserve ses parts de nombreuses années et perçoit régulièrement des bénéfices.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

L’investissement immobilier participatif repose sur le même mécanisme que pour n’importe quelle démarche de crowdfunding. On distingue trois grandes étapes : la levée de fonds, organisée par le biais d’une plateforme en ligne, la réalisation des travaux et la clôture de l’investissement.

La levée de fonds auprès des investisseurs

La levée de fonds marque le point de départ d’un projet de crowdfunding. Le porteur de projet présente son opération de promotion immobilière sur une plateforme en ligne. En tant qu’intermédiaire, la plateforme sélectionne les projets selon ses propres critères (viabilité économique, rentabilité, réputation du porteur de projet, impact environnemental, etc.). Elle se charge ensuite de publier l’offre et de mettre en relation les promoteurs et les investisseurs. 

La campagne de crowdfunding ne finance pas la totalité du projet. La plupart du temps, le promoteur a également contracté un prêt bancaire. Il peut aussi investir une partie du capital en fonds propres. Le porteur de projet annonce dès le début de la collecte la somme qu’il souhaite réunir pour démarrer son opération immobilière.

La collecte se déroule sur une durée fixe, et s’interrompt lorsque les objectifs de financement sont atteints. Le promoteur est lié aux investisseurs par un contrat de créance. Chaque investisseur reçoit un titre obligataire, qui mentionne le montant de son investissement. 

Le suivi de l’investissement et la réalisation des travaux

Si la campagne de crowdfunding a été couronnée de succès, le porteur de projet dispose désormais du capital nécessaire pour lancer son opération de promotion immobilière. Il doit accomplir de nombreuses démarches, de l’achat du terrain jusqu’à la commercialisation des lots, en passant par l’obtention du permis de construire.

Tout au long de cette étape, les investisseurs doivent surveiller l’évolution du projet. Certaines plateformes de crowdfunding mettent à disposition des épargnants des outils de suivi et de reporting. Cette transparence permet d’informer et de rassurer les investisseurs, qui sont souvent des particuliers sans expertise en financement de projets.

La sortie de l’investissement et le versement des bénéfices

Dans une campagne de crowdfunding immobilier, le capital versé par les investisseurs n’est remboursé qu’à l’issue des travaux. Mais l’intérêt de ce placement financier est que chaque investisseur perçoit également des bénéfices, en fonction du taux de rendement de l’opération. Ces bénéfices peuvent être versés à échéances régulières ou en fin d’opération.

Contrairement aux placements financiers en SCPI, les investissements immobiliers participatifs n’ont pas vocation à durer. Les obligations détenues par les investisseurs sont soldées lorsque l’opération immobilière a été livrée.

Quels sont les différents types de projet en crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier peut servir à financer différentes catégories de projets immobiliers. La plupart des collectes de fonds concernent des opérations de promotion immobilière (construction de logements, de bureaux ou de programmes mixtes). Mais il est possible de diversifier votre investissement en sélectionnant d’autres types projets. 

Ainsi, l’investissement immobilier participatif peut être utilisé pour le financement d’une réhabilitation ou d’un réaménagement de bâtiments existants. Il peut également financer l’acquisition d’un terrain en vue d’une valorisation foncière. 

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?

Malgré le risque financier inhérent à ce type de placement, le crowdfunding immobilier séduit les investisseurs en raison des avantages qu’il leur procure. 

Un taux de rendement élevé

Le principal avantage du crowdfunding immobilier est son taux de rendement élevé. Selon les plateformes de financement et l’opération choisie, le taux de rendement peut atteindre 8 à 10 %. En comparaison, le taux de rendement d’un investissement locatif dans une ville moyenne est de 3 à 4 %.

Un placement à court terme

En plus d’une promesse de rentabilité attractive, le crowdfunding immobilier présente l’avantage d’être relativement rapide. Le capital versé par l’investisseur est immobilisé pour une durée courte (24 à 48 mois en moyenne). En cas de réussite du projet, vous pourrez rapidement récupérer votre mise de départ et vous lancer dans une nouvelle acquisition.

Un investissement immobilier plus accessible

En tant qu’investissement participatif, le crowdfunding immobilier est accessible. Le montant versé par chaque investisseur est souvent moins élevé que pour un investissement traditionnel. Sur certaines plateformes, il est possible de participer à une collecte en versant un capital de 1 000 euros.

Une fiscalité avantageuse

L’investissement immobilier participatif est soumis à l’impôt. Les bénéfices générés par votre investissement sont concernés par un prélèvement forfaitaire unique de 30 %, aussi appelé Flat Tax. En revanche, les obligations détenues par le biais d’une collecte de crowdfunding ne sont pas prises en compte pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

La rentabilité annoncée par les plateformes de crowdfunding rend ce mode d’investissement particulièrement attractif. Mais comme tout placement financier à haut rendement, le crowdfunding immobilier n’est pas sans risques. 

La perte de capital

Dans une campagne de crowdfunding, le risque principal est la perte de capital. Entre les fluctuations du marché immobilier et les risques de faillite du porteur de projet, il s’agit d’un placement incertain. Malgré la détention de leurs obligations, les investisseurs ne disposent d’aucune garantie de récupérer le montant engagé dans l’opération.

Un taux de rendement surévalué

Autre risque financier d’une campagne de crowdfunding : un taux de rendement moins élevé que celui annoncé lors de la collecte de fonds. La baisse de rentabilité peut résulter de nombreux facteurs : recours contre le permis de construire, retards de chantier, faillite d’un entrepreneur, vices de construction, etc. 

Le retard de clôture de l’opération immobilière

Au-delà du simple risque financier lié à une perte de rendement, tout retard pris par le projet a un impact significatif pour les investisseurs. Il n’est pas possible de récupérer le montant investi en cours de route. Ainsi, un retard dans la livraison du bâtiment ou dans sa commercialisation peut entraîner une immobilisation du capital plus longue que prévu. 

Le crowdfunding immobilier a-t-il un impact sur l’environnement ?

Le financement participatif possède une réelle dimension sociale et environnementale. Il suscite en priorité l’intérêt des investisseurs en quête de placements financiers plus éthiques. Pour sélectionner les projets, les épargnants ne s’intéressent pas uniquement à la rentabilité de l’opération, ils étudient aussi son impact écologique et social.

Le crowdfunding est un moyen de mettre en avant des projets immobiliers à forte valeur ajoutée. Ainsi, certaines plateformes de financement tiennent compte des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) pour sélectionner leurs projets. Elles privilégient  les opérations orientées développement durable (construction de logements basse consommation, rénovation énergétique, etc.).

Comment choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier ?

La plateforme de crowdfunding joue le rôle d’intermédiaire entre le promoteur et les investisseurs. Son travail d’analyse et son expertise sont indispensables pour bénéficier de tous les avantages du financement immobilier participatif. Voici quelques critères de sélection à prendre en compte pour choisir votre plateforme de crowdfunding.

Choisir une plateforme titulaire d’un agrément

En France, le crowdfunding immobilier est placé sous l’étroite surveillance des pouvoirs publics. Afin de préserver les intérêts des investisseurs, ce placement immobilier à haut risque fait l’objet d’une régulation de la part de l’AMF.

Dans l’Union européenne (UE), les plateformes de financement participatif doivent aussi obtenir certaines autorisations. Elles sont placées sous le statut de prestataire de service de financement participatif (PSFP). Les investisseurs français doivent sélectionner une plateforme agréé par l’AMF ou par les autorités de régulation d’un autre pays membre de l’UE.

Faire des recherches sur l’historique de la plateforme

La réputation de la plateforme de crowdfunding est un bon indice pour déceler un prestataire compétent. Afin d’investir vos économies pour financer un projet immobilier, n’hésitez pas à faire des recherches sur l’entreprise et sur les projets qu’elle a déjà permis de financer. Un nombre élevé de projets réussis démontre que la plateforme possède une bonne analyse de la viabilité d’une opération immobilière.

Les avis des clients sont aussi un bon moyen d’évaluer la qualité d’une plateforme de crowdfunding. Des avis qui mentionnent des faillites à répétition, des bénéfices bien inférieurs au montant promis au départ ou un manque total de transparence doivent vous alerter.

Choisir un taux de rendement réaliste

Les plateformes qui proposent les taux de rendement les plus élevés du marché ne sont pas forcément les meilleures. Vous ne devez pas choisir une plateforme de crowdfunding uniquement en fonction des bénéfices réalisés. Les offres les plus alléchantes sont souvent celles pour lesquelles le risque financier est élevé.

Le financement participatif est un nouveau moyen d’investir dans l’immobilier. S’il n’est pas sans risque, il possède aussi de nombreux avantages. En sélectionnant une plateforme de crowdfunding reconnue pour son expertise en immobilier, vous pourrez diminuer les risques et bénéficier d’un taux de rendement élevé.